编者按：本文来自微信大众号“真叫卢俊”（ID：zhenjiaolujun0426），作者 首席出资官三鱼，36氪经授权发布。

现已到了2020年，信任许多人都现已从感叹时刻消逝这个气氛中渐渐的脱离出来，究竟，新的一年咱们仍是要等待的。

所以，趁着这个时刻，聊一下自己的一些观点，或许会有不对的当地，也期望咱们咱们能够多多包容。

最近朋友圈刷屏了一篇讲演，主讲人，黄奇帆。

前黄市长不必多介绍了，这是他在12月26日，在2020我国经济形势解析高层陈述会上的讲演讲话。

其中有一段话让我挺感受的。

“房地产的总量，每年的建造量会趋于缩小，规划会缩小，逐步的削减。咱们上一年整个我国的房地产，上一年一年的建造规划17亿平方米，建了17亿平米，出售规划也是17亿平米，大体上是世界之最。

我自己估量2030年的时分，这17亿每年会逐步削减，到2030年会降到10亿平方米左右。

从“房住不炒”提出这一年多来，楼市进入缓坡算咱们的一致了，可是没人敢这么大不韪提出，下面的楼市十年是缩短的十年，缩短规划快到50%的那种。

这无关乎我是一个楼市的既得利益者，这点我不会讳言，更在于作为楼市的码字者和记载者，这个职业给了我一碗饭吃，可巧我多少对这个行当也有那么一些酷爱。

忽然有这么一天，一个很有水平的威望和你说，对不住，这个职业的光亮开端从一盏1000千瓦LED，渐渐变成风中烛火时，放在谁身上都有点难以放心。

尽管咱们都知道，花无百日红。

规则只会迟到，但从不缺席。

我的好基友，阿丰和阿南，一个营销口，一个中介店长，一个年前赋闲了，一个年前关店了。

阿丰和我说，他们城市的项目不论好坏，最少有70%的项目和某壳签了分销合同，不论是自动仍是被逼。

的确很震动，咱们在烧烤摊上聊到不少项目，在我看来彻底不愁客源，竟然也签了途径。

其实逻辑也很简单，这个城市横盘周期就这么无限制拖着，池子里水越抽越少，途径给予项目的施压也渐渐变得大。

仍是左老板说的好啊，现在途径只占营销份额的20%，未来会占有50%。

“离职前，我都不知道每天在忙什么，仅有做的便是大约让自己显得很忙吧。”

反观途径方，未必见得有多舒坦。

阿南关了自己中介门店，预备回老家做点小生意，下一年，或许他也不知道哪一年会再回来这个城市。

看起来天平向途径在歪斜，可是一个鱼塘能养多少活鱼，开发商说了不算，途径也说不算。

那个裁判员叫周期。

许多时分咱们眼红途径暴利，可多少人有没有想过，这种端口护城河这么低，几乎是个外行人都快能做了，那么一开端这儿就剩余深海和深红的海。

咱们都在耐久这么打着终究一场存量战役，然后有人熬不下脱离，有人据守，在等着不知道何时会再来黄金岁月，仅此而已。

送行阿南的那晚，借着酒劲，阿南骂骂咧咧，大骂某个混账开发商，承诺的30万一套的言而无信，还没实现。

“这种房产商数量数不胜数，遍地房产商也便是我国的一场狂欢。所以17亿平方米赢得了9万个企业的生活费，往后应该减。你要算一下，9万多个房产商前10家，也便是方才说的前十前差不多有七八千亿财物规划，1万多亿财物规划的企业，他们造了整个我国房子的30%，这是前10家。”

“破产封闭，被收买吞并的，自我转型，然后每年查看年审的时分吊销执照，自我消失的。终究到2030年今后，最最少6万个没了，剩余3万个，这是用最宽松的思路想。严峻一点8万个没了，留1万个都是会呈现的局势。”

我忽然想起了个地产冷笑话，一个地产人最大财富成果很或许便是被逼无法接手了几套房子，然后发现这才是他的财富极限了。

这两年有句话挺盛行的，年代扔掉你，一般连招待也不打一声。

至今记住我买第一套房子时分，刚好在08年左右，这也是让我最悲喜交集的一套房子。

严厉含义上说那时的我便是出资小白，也没有后来这一套一套的办法论，买这套房子动机很直白，初来一个城市乍到，自己要用的上，手上也有点闲钱就买了。

然后，我就看着我的房子从烫手山芋到只是曩昔几个月，就变成班花校草受人追捧。

老实说，用我现在眼光开看，这套房子出资其实算失利的。同样在新城区，但给到资源配套比周围同期起步的板块少了不止一个量级，没有阳光的客厅也是产品力的硬伤。

仍是那句话，年代捧你的时分，不要以为是自己自身多牛逼，说到底咱们都是被浪潮威胁的猪，不可思议咱们就走了这么远。

16年末最高峰的时分，我一晚上见了20多个买房人，他们有的是年青男女，眼中散发着对未来的希冀和实际无法，有的是拖家带口，还有女性挺着大肚子陪男方来看房。

从他们那里，我看到是一种对会被年代抛下的惊骇和退让。

在我十多年前还用Walkman听陈奕迅唱《十年》的时分，从未想过十年本来过得这么快。

“弥补刚需的缺口、补短板，满意10平方到40平方米的巨大的缺口，这个阶段曩昔了。今后除非发作战役，房子敲掉了从头来。一般的情况下这一块的弥补量就很小了。”

嗯，所谓财富底层暗码，大约便是生的节点正好比大年代早一步吧。

对了

重视三鱼比较早朋友都知道，每年这样一个时刻段除了会和咱们碎碎念一下，还会共享下本年的收益。

18年就算不上美观，楼市仓位除了姑苏，根本都横盘了。19年算挽回了一点体面，楼市仓位仍是姑苏涨幅领先，其他也没什么动态。

出资如战场，底色便是要偏于失望，保存，和慎重。

但不阻碍我有些感念，让我对出资这件事有了骨子里观点，挣钱，赚安全的钱，渐渐赚安全的钱。

一辈子很长，咱们渐渐来。

好，咱们再来一个最坏的计划，楼市真的没有下一个十年了，咱们作为个别怎样去面临这样一个新年代？

我也不避忌，直白告知咱们我的三点观点：

1. 下一年没有全国大牛市，部分调控周期早的一二线城市会有一波小阳春

详细看好的城市名单，北京，上海，长沙，成都，武汉，合肥

2.楼市未来十年只归于10到15个超级城市和他的都市圈小伙伴们，从2020年起，任何单点三四线城市再热烈，也不值得你眷恋。

3.股市下一年看好，最少看好地产股，但不代表我主张咱们咱们去炒股，这个游戏现在仍然不适合大部分人。

假如看到这儿仍是不知道详细怎样操作的话，那么再说几点详细实操的：

1.杠杆不要超越50%。曾经咱们乐意支撑咱们加杠杠，是由于在顺风局中，财富效应会几许级的扩大，但财富一旦没有多大的增量空间，杠杠就会从扩大器变成你的高压锅

不过这样也不代表一点杠杠也不留，为什么是50%？

由于咱们永久不要对自己人道太自傲，永久要坚持一点让自己斗争的动力，还账便是最好的监考教师。

还有，也无法否定房贷仍然是现在个别在商场上能拿到最低本钱的资金，能腾挪点现金流给自己，何乐不为呢？

2.价值体系发作变化。利差空间已消失，从头考量板块和产品。让自己住的好，将是买房人最大的方针。详细来说：

改善性的大户型价值＞刚需的小户型，市中心好房子＞市中心的普宅＞市郊好房子＞市中心老破小和老破大＞市郊的老破小/大＞动拆迁房

3.当真实无法一起满意自住和出资时，学会投住别离。

4.存量房年代，把自己手中筹码给对冲成优质的。详细来说：

把棚改完的三四线赶快出清到你作业的一二线或许最近的省会，不要担心房票，先去干起来，你会发现办法总比困难多，这点我就不打开讲了

内部置换上，没学区的老破小不行换新房，那就换个品相还不错的次新房

5.什么商住，写字楼越快出清越好，到了终究你会发现这种类型产品，接盘侠是最早不见得

机遇也有考究，归纳说，顺风出货，逆风吸筹

下一年的行情大约会像本年相同，小阳春起头，下半年阉尾巴。

那么好办了，小阳春的时分，手上的不良财物能够乘高脱手，究竟商场很振奋，这时眼中只要赢利没有危险；而下半年持有现金的你，去楼市就当大促销，挑挑拣拣去淘笋吧

年代在出资上会渐渐的混沌，多跌几个跟头学点东西，最少你要有个根本自保才能。

终究祝各位好运。